Vi har träffat Erik Stenberg, en arkitekt som jobbar som lärare på KTH. Han är vad man kan kalla en expert på renoveringar och har stor koll på husen i miljonprogrammen.
Vi kände att det här är en nyckelperson att prata med för att få information om vad som egentligen händer med utförsäljningarna av vår allmänytta.
Tillsammans satt vi även och diskuterade vilka alternativa lösningar man kunde hitta för Albyberget. Efter två timmar fick vi svar. Politiker.. är det så svårt? En utförsäljning är inte den sista utvägen!
Anteckningar från mötet med Erik Stenberg, arkitekt och lärare vid KTH Arkitekturskolan
Det finns tre perspektiv som man måste förhålla sig till när det kommer till upprustning och renoveringar: Den tekniska delen, Den sociala delen och energieffektiviseringen.
Miljonprogrammen utgör en fjärdedel av sveriges bostadsbestånd. Hyrorna som kommit in genom åren har länge gått till att täcka hål i de kommunala budgeterna, till skolor osv. Nu har inte kommunerna råd att ge tillbaka de pengarna som behövs för renoveringarna. Man har varit oansvarig från politikernas håll. Man byggde och sen har man inte förebyggt för det som skulle komma.
En av grejerna som har lett till att det ser ut som de gör idag är att den borgerliga regeringen införde en lag där man ändrade allmänyttans roll. Man tvingade dem att bli vinstdrivande, därför fungerar de som vilket bolag som helst trots att kommuner har det övergripande ansvaret.
Detta är ett av exempel av demonteringen av välfärden som moderaterna genomfört. Lagen har inte heller tillåtit fonder.
När man säljer ut handlar det oftast antingen om en ekonomisk fråga eller en politisk sådan.
I stockholm säljer man t.ex. ut för att driva en borglig neoliberal politik. I Botkyrka kan det handla om den ekonomiska aspekten.
Problemet med Botkyrka är att det säger att de har ett ekonomiskt behov, Erik trodde själv på detta men blev fövirrad över deras kommunikation. Först säger de att de vill säja ut till en långsiktig köpare men slutar med att sälja ut beståndet till en Riskkapitalist. Detta skapar oro. Man undrar varför det agerar med desperata handlingar.
Enligt Erik finns det två typer av hyresvärdar, den som tänker på hyresgästerna och den som tänker på lägenheterna. Den som tänker på lägenheterna tycker nästan att det är jobbigt att det bor folk i lägenheterna för de slits och de drar ner värdet på lägenheterna, då kan de inte tjäna pengar när de säljer vidare dem.
Sedan finns det hyresvärdar som tänker på hyresgästerna. För dem är det viktigt att de mår bra och att deras boendesituation är bra, så att de i sin tur betalar hyra, är nöjda och därav betalar deras löner.
Det som hände i Risinge plan är ett exempel på privata hyresvärdar som bara vill tjäna pengar på lägenheterna. Man ville renovera snabbt för att tjäna pengar och öka värdet på lägenheterna, men man genomförde renoveringarna utan kvalitetskontroll. Så i slutändan blev det en förlustaffär för alla.
Om man tittar tillbaka till miljonprogrammens bygge så menar Erik att Husen är grymt bra gjorda. Man byggde dem under en tid då alla hade samma vision, arkitekter, forskare och politiker.
Man ville åt ett mål och allt skedde i linje. Idag ser det inte ut så.
Det som var bra var att man byggde systematiskt, det var byggt för att producera snabbt och effektivt. Egentligen är det enkelt och rationellt att renovera effektivt om man vet hur systemen för stambyte m.m är konstruerade. Nackdelen är att människorna som besatt den kunskapen är inte med in the game längre. Många är pansionerade och många har inte utvecklat eller fortsatt med miljonprgrammen på grund av de dåliga ryktet som de fick.
Man började bygga slaffsiga lägenheter som de i hammarby sjöstad istället. Man bygger inte med kvalitet för man vet att de kommer att säljas vidare till bostadsrätter. Det är ett problem i dagsläget, det går att renovera smart och kostnadseffektivt men kompetensen är inte tillräcklig.
Det finns olika sätt att genomföra renoveringar på. Den ena är renoveringen då man tömmer hela huset, fixar lägenheter till de boende och passar på att renovera allt, kök, badrum, golv, väggar osv. Det är det här som man kallar för lyxrenoveringar. Det är en av modellerna som man använt sig av i Järva. Grejen där är att Svenska bostäder har bra ekonomi för att kunna genomföra detta samt att de fått tillskott från stockholm stad eftersom att man ville lyfta upp områdets image. De skedde hyresökningar men inte lika stora sådana som de kunde blivit tack vare den starka kritiken de fick, bland annat i från Megafonen.
Sådana renoveringar är det inte många andra bolag som vågar göra för att de inte har tillräckligt stark ekonomi och då blir tvungen att höja hyror (enligt beräkningar) med minst 50-60 %.
Erik har sagt till flera hyresvärdar att det är en dålig grej att göra, då INGEN varken rik eller fattig skulle vilja komma tillbaka till samma lägenhet, trots renoveringar och betala den dubbla hyran.
Den typ av renovering som han föreslår att man gör i Botkyrka är att man gör en succesiv renovering.
Vi tittade på ritningarna och han berättade att på grund av hur skelettet ser ut på lägenheterna uppe på berget så skulle man kunde renovera toaletterna först. Vänta med att renovera köken osv. Byggtekniken är gjord så att detta ska kunna göras enkelt och smidigt. Som lego klossar, man behöver inte göra om allt. Dessutom skulle man inte behöva byta till splitter nytt kakel i toaletter osv. utan bara byta ut det som är trasigt. på så sätt behöver det inte bli dyrare än vad det ska. Nackdelen med detta är för bolagen att man inte kan tjäna pengar på att höja hyran med dessa renoveringar men det är ett ansvarsfullt sätt att genomföra renoveringar på som gynnar hyresgästerna. Det här är ett system som används för renoveringarna i Hovsjö.
Vi kom fram till tre alternativ till utförsäljningen:
1. Att satsa på att genomföra succesiva renoveringar och minska konstnaderna, då är man inte i akut behov av att sälja ut.
2. Att kommunen köper ut beståndet ur Botkyrka Byggens händer och förvaltar det själva.
3. Att man om man trots allt måste sälja, INTE gör det till en riskkapitalist, hans business går ut på att köpa upp o sälja vidare. Det är inte en chansning man ska ta om man ska agera ansvarsfullt.
Övriga kommentarer och tankar gällande Alby:
• OM kommunen ska sälja så måste de sälja det dyrt för de är bra bygge.
• Man borde behålla kvar beståndet för att skapa mervärde.
• Hyresrätter inom miljonprogrammen är en BRA affär om man ska tänka långsiktigt.
• Kan avkastningskraven för de allmänyttiga bostäderna ändras?
• Kan man genomföra bostadspolitiska åtgärder? Och när man genomför sådana så måste man förstå att den sociala aspekten i det hela. Sverige är inte vad det var förr.
